Specific question while you read? Ask Catalina, the Cartagena Guide concierge.¿Pregunta específica mientras lees? Pregúntale a Catalina, la concierge de Cartagena Guide.Chat with Catalina ›Habla con Catalina ›
Renting in Cartagena is not like renting in the U.S., Canada, or Europe, and the differences are exactly the ones that catch foreigners out. Colombian residential leases come with structural guarantees (a fiador or an insured alternative), a standard 1-year minimum term, inflation-linked annual increases tied to IPC, an administración fee on top of rent, and a specific legal framework (Ley 820 de 2003) that tilts toward tenant protection. Add Cartagena's own wrinkles: a market split hard between tourist short-term and residential long-term, an A/C electricity bill that dwarfs anything inland, and a few low-lying barrios that flood in heavy rain. This guide covers how the market actually works in 2026, what rent costs by neighborhood, the guarantee options for foreigners without a Colombian guarantor, the clauses to check before signing, and what to inspect before you hand over a peso. Figures use a reference rate of COP 4,000 per USD 1.
The short-stay vs long-stay split
Cartagena has two rental markets that barely overlap, and the split is sharper here than in most Colombian cities because tourism dominates the center.
Short-stay (less than 3 to 6 months): Airbnb, furnished-apartment agencies, aparthotels, and the dense short-term inventory in the Walled City, Getsemaní, and Bocagrande. Usually furnished, all-inclusive bill structure, quoted in peso or USD per night or per month. Flexibility and zero bureaucracy, but 2 to 3 times the per-month cost of a long-term lease for the same unit quality, and prices spike hard in December and during high season.
Long-stay (contrato de arrendamiento, 1 year minimum): A formal lease under Ley 820. Usually unfurnished, longer commitment, much lower monthly cost. This is what we cover in this guide.
The short-term furnished market is the right answer for your first 1 to 3 months. It gives you time to learn neighborhoods, feel the heat in each one, confirm your stay, and find a good unfurnished unit. Commit to a 1-year lease only after you have been in Cartagena long enough to know where you want to be. A unit that looks perfect in a January listing photo can be unbearable in the September humidity, or dead quiet in low season and a nonstop party street in December.
What rent actually costs in 2026
Cartagena rent bands (unfurnished, not including admin or utilities) for a typical 2-bedroom apartment in 2026. Cartagena runs pricier than most Caribbean-coast cities because tourism props up the desirable zones:
Bocagrande: COP 3,200,000 to 6,000,000 (USD 800 to 1,500). High-rise, A/C standard, central, tourist-heavy and noisy on the avenues. The classic expat corridor, and you pay for it.
Castillogrande: COP 3,800,000 to 7,500,000 (USD 950 to 1,875). The quieter, more residential waterfront peninsula. Estrato 6, larger units, premium prices.
El Laguito: COP 3,000,000 to 6,500,000 (USD 750 to 1,625). Tip of the Bocagrande peninsula, high-rise residential mixed with hotels.
Manga: COP 2,200,000 to 4,200,000 (USD 550 to 1,050). Historic residential island, central, large old homes and newer mid-rise. The best value-to-location ratio in the city for many foreigners.
Crespo: COP 2,000,000 to 3,800,000 (USD 500 to 950). Quiet strip near the airport and the sea, residential, gaining favor with expats who want calm over flash.
Getsemaní and the Walled City (Centro): COP 3,500,000 to 8,000,000+ (USD 875 to 2,000+) for the limited long-term residential stock. Charming and central, but expensive, noisy, and mostly geared to short-term tourist rental.
Marbella, El Cabrero, Pie de la Popa: COP 1,800,000 to 3,200,000 (USD 450 to 800). Mid-rise residential closer to estrato 3 to 4, cheaper, more local.
Further out (Ternera, Zaragocilla, the inland barrios): COP 1,200,000 to 2,400,000 (USD 300 to 600). Cheapest, most local, longer commutes and farther from the sea breeze.
For furnished long-term leases, expect a 25 to 50% premium over unfurnished rates, higher in the tourist zones where owners can fall back on Airbnb. Studios and 1-bedrooms run about 60 to 70% of a 2-bedroom at the same quality level. 3-bedroom waterfront units in Castillogrande or El Laguito at the top end can comfortably exceed COP 9,000,000 (USD 2,250).
Neighborhoods cross-reference: see the neighborhoods guide and the estrato guide for which area fits what you are looking for, and what the utility tier costs in each.
Estrato and your electricity bill: the Cartagena multiplier. Colombia rates residences estrato 1 to 6. Estrato 5 to 6 (most of Bocagrande, Castillogrande, El Laguito) pays a surcharge on electricity; estrato 1 to 3 pays subsidized rates. In a city where A/C runs 24/7 year-round, this is not a footnote. A 2-bedroom in Bocagrande at estrato 5 to 6 with moderate A/C use can see electricity bills of COP 600,000 to 1,000,000 per month. The same apartment in Manga at estrato 3 to 4 might pay COP 350,000 to 600,000. That is a real budget difference that a lower quoted rent does not always compensate for. Always ask the estrato before you sign, and always ask to see the last electricity bill.
Say this when viewing an apartment
"¿La administración está incluida en el canon o se paga aparte? ¿Qué estrato es el apartamento? ¿Piden codeudor o póliza de arrendamiento? ¿Cuánto fue el último recibo de luz?"
"Is the administración included in the rent or paid separately? What estrato is the apartment? Do you require a co-signer or a rental insurance policy? What was the last electricity bill?"
What's included and what isn't
Canon de arrendamiento (rent): The base monthly rent.
Administración (building fee): Separate from rent, paid monthly to the building for common-area maintenance, doorman/portero, elevator, pool, gym, and security. In Cartagena's amenity-heavy towers (pools and 24-hour security are common in Bocagrande and Castillogrande) this runs higher than inland: typically COP 350,000 to 1,200,000 depending on amenities and tower size. Not optional, not negotiable. Always ask the exact figure before signing.
Public utilities: Water (Acuacar), gas (Surtigas), electricity (Afinia), internet, TV, all separate and paid by the tenant. The electricity bill is the one to watch. Cartagena heat means near-constant A/C, and combined utilities for a 2-bedroom occupied by two people run roughly COP 500,000 to 1,000,000+ per month depending on how hard you run the air conditioning.
Predial (property tax): Owner's obligation, not the tenant's.
Parking: Most towers include one parking spot; additional spots may be extra or unavailable. In the Walled City and Getsemaní, parking is scarce and often not included at all.
Total monthly housing cost is rent + administración + utilities. A quoted rent of COP 3,000,000 in Bocagrande usually lands around COP 4,000,000 to 4,800,000 all-in once admin and a heavy A/C bill are added.
The guarantee problem, and how foreigners solve it
Under Colombian law, landlords can require a guarantee on the lease. The traditional form is a fiador (sometimes called codeudor): a Colombian citizen with a steady income, often someone who owns property free of mortgage (fiador con finca raíz) or has stable formal employment (fiador asalariado). The fiador co-signs and is on the hook if you default. If you have a long-time friend or Colombian family member willing to serve, this is the cheapest path. This is the single biggest hurdle for foreigners renting long-term in Cartagena.
Most foreigners do not have a fiador. The alternatives:
Seguro de arrendamiento (rental insurance / póliza)
An insurance or surety company (Seguros Bolívar, Sura, Mapfre, Mundial, and others) issues a póliza covering the landlord if you default. The tenant pays the premium, usually 4 to 7% of the annual rent, paid upfront or bundled into the first months. The company underwrites you: it will want income proof, bank statements, references, and usually a copy of your visa. This is the most common solution for foreigners with visa status and verifiable income, and in Cartagena it is what most inmobiliarias will steer you toward.
Say this when asking about the guarantee requirement
"Como extranjero no tengo codeudor colombiano. ¿Aceptan póliza de arrendamiento en vez de fiador? ¿Con qué aseguradora trabajan?"
"As a foreigner I don't have a Colombian co-signer. Do you accept a rental insurance policy instead of a fiador? Which insurance company do you work with?"
Inmobiliaria-managed lease with underwriting
Many mid-tier rentals are managed through inmobiliarias (local rental agencies). They underwrite the tenant themselves (income verification, sometimes a deposit in lieu of a póliza). Estudio de crédito fees of COP 80,000 to 200,000 are typical. Stick to established agencies with a physical office and verifiable reviews; the tourist-heavy market here attracts more informal middlemen than inland cities do.
Cash deposit (depósito)
This is where Cartagena foreigners get the most confused. Under Ley 820, a landlord cannot legally demand a cash deposit on a residential lease, the law restricts deposits precisely to stop owners holding tenants' cash. In practice, most owners use a póliza instead. Some owners of higher-end or direct-with-owner units will still informally ask a foreigner for 1 to 3 months upfront in lieu of a fiador or póliza. For high-trust situations (direct owner, good references) this can work, but understand it is not what the law contemplates, and getting cash back at move-out depends entirely on the owner's goodwill. For most market units, expect the póliza route.
Expat-focused and bilingual agents
A handful of agents specialize in foreigner rentals and can walk you through the póliza process; they typically charge a fee (often the landlord's, sometimes a split). Worth using for your first lease if your Spanish is shaky, since the Cartagena market has a lot of short-term operators and the long-term residential inventory takes digging to surface.
The 1-year term and the IPC increase
Standard residential leases run for a minimum of 12 months and auto-renew for successive 12-month periods unless either party gives notice (usually 3 months before renewal). Rent can be adjusted once per year at renewal; the legal cap on residential-lease increases is the annual IPC (inflation index, published by DANE) for the prior year. Recent IPC figures: 9.28% (2023), 5.20% (2024), and 5.10% for 2025, confirmed by DANE in January 2026. For 2026 renewals, expect rent increases in the 4 to 6% range.
Landlords cannot raise rent mid-term. They cannot raise above IPC. Contracts that specify a fixed higher increase are unenforceable for the portion above IPC. In a tourist market, some owners try to tie residential rent to seasonal demand; that is not legal for a contrato de arrendamiento.
Breaking the lease early
The tenant can break a lease early without cause by giving 3 months' written notice and paying a penalty equal to 3 months' rent (the indemnización). After the first year, you can terminate with 3 months' notice without the indemnización.
The landlord can only terminate for specific just causes (non-payment, property damage, unauthorized subletting, use outside the agreed purpose) or by giving notice in line with the law and a documented just cause (owner needs the property for personal or family use, demolition, significant renovation). Arbitrary eviction is not legal, no matter how much more an owner could make putting the unit on Airbnb.
Inspection before signing
Request a full walkthrough before signing. Cartagena's heat and humidity make the inspection more important here than in cooler cities. Check and document:
Air conditioners power on and actually cool, in every room. Test each one and let it run. In Cartagena a dead or undersized A/C is a deal-breaker, not a minor fix.
All appliances run (stove burners, oven, fridge, washer, often not included in unfurnished units)
Water pressure in every shower and sink; many buildings rely on rooftop tanks and pumps
No mold or musty smell, especially in bathrooms, closets, and around A/C units. Humidity-driven mold is the most common hidden problem here.
No water staining on ceilings or walls (a red flag for leaks or, in lower areas, past flooding)
All lights work; outlets carry power (test with a phone charger)
Windows and doors seal properly, locks work, all keys present. Sea-air corrosion is hard on hardware near the water.
Internet/cable wiring present; ask which providers service the building
Parking spot number and storage locker (cuarto útil) if included
Any furniture included is listed in an inventory (for furnished rentals)
Take dated photos and video of every room before moving in. Attach them to the lease as an anexo. This is your protection against damage claims at move-out.
Say this when inspecting the apartment
"¿Puedo encender todos los aires acondicionados para verificar que enfríen bien? ¿Hay algún problema de humedad o de goteras que deba saber? ¿Cuándo fue el último mantenimiento del aire?"
"Can I turn on all the A/C units to check they cool properly? Is there any humidity or leak issue I should know about? When was the last A/C maintenance done?"
The contract, clauses to check
Parties: Confirm the landlord (arrendador) on the contract matches the owner on the certificate of tradition and liberty (certificado de tradición y libertad) from the Oficina de Instrumentos Públicos. If a third party signs as administrator, verify power of attorney. Cartagena has many absentee owners who rent through intermediaries, so verify ownership carefully.
Term: Start and end dates, renewal mechanism.
Canon and admin: Confirm both in writing. Never pay admin in cash without a recibo.
Adjustment clause: Should reference IPC. Any clause specifying a higher fixed increase, or one tied to season or USD, is unenforceable above IPC.
Included utilities: Rare in long-term leases; if any are included, get them specified and capped. Be especially wary of vague A/C-electricity arrangements.
Garantía: Specifies the guarantee (fiador, póliza, deposit). Make sure it matches what you actually provided, and that any cash you handed over is documented.
Maintenance obligations: Tenant is responsible for normal wear; landlord for structural and major-systems repairs. Pin down who maintains and repairs the A/C units specifically, this is the most common dispute in Cartagena leases.
Pets: If you have one, get it in writing. Many buildings have pet restrictions in their reglamento interno; confirm with the administración before signing.
Subletting: Usually prohibited without written consent. Short-term sublet (Airbnb-style) is almost always prohibited in traditional residential leases and is grounds for termination, and many Cartagena buildings now ban it outright in the reglamento.
Notification address: An address where the landlord can serve legal notices. Foreigners should provide a secondary email.
Signed leases should be on paper with both parties' signatures. The lease can be registered with the inmobiliaria or notarized for added enforceability. Not all leases are notarized, most are not, but unnotarized leases are still enforceable under Ley 820.
Cédula vs passport for the lease
You can technically sign a lease on a passport number if the landlord accepts it, and many direct-with-owner short leases do. But almost every inmobiliaria and every póliza provider will want a Cédula de Extranjería (CE), the foreigner ID card you get once you hold a visa. Without a CE, your realistic options are short-term furnished, direct-with-owner arrangements, or an owner willing to take a larger upfront payment. Once you have a CE and a verifiable income, the long-term market opens up and the póliza underwriting gets dramatically easier. If you are still on a tourist stamp, plan to rent short-term until your visa and CE are sorted. See the Cartagena visas guide for the sequence.
Where to find listings
Fincaraíz.com.co, the biggest national listings site, broad inventory in Cartagena
Metrocuadrado, major alternative, often higher-end and waterfront stock
Local inmobiliarias with a real Cartagena office and verifiable reviews, the residential long-term inventory is often held by agencies rather than posted publicly
Facebook groups: "Arriendos Cartagena", "Expats in Cartagena", "Cartagena Apartamentos". Useful for direct-with-owner units, but verify everything.
Word of mouth, which works better here than online for the best long-term units, ask your building portero, your Spanish teacher, anyone settled in the city
Marketplace classifieds appear too; verify listings and ownership before sending any money
Red flags and scams
The tourist market makes Cartagena a magnet for rental scams, so the bar for caution is higher here.
Listings significantly below market rate for the building and area, usually bait
Owner "abroad" asking for a wire to secure the unit before viewing, always a scam, and especially common in the Walled City and Bocagrande
Refusal to show the certificado de tradición y libertad proving ownership, walk away
Pressure to sign same-day, skip the inventory, or pay months in advance
A "long-term" price that quietly converts to nightly tourist pricing, or rent quoted in USD that shifts with the season
Verbal promises not reflected in the written contract (pet allowance, included appliances, working A/C). If it is not in the contract, it does not exist.
"Key fee" or "handover fee" not listed as administración or póliza, likely informal, possibly fraudulent
Unwillingness to allow an independent inspection of the unit before signing
Building admin fee not in writing, a common source of post-move-in surprise in amenity-heavy towers
Flooding, heat, and the local realities
Three Cartagena-specific facts to weigh before you sign anywhere:
Heat and the electricity bill. Cartagena is hot and humid year-round. A/C is not a luxury here, and Afinia electricity is among the priciest practical line items in your budget. A higher-floor unit with cross-breeze and good insulation costs less to keep cool than a sun-baked low floor. Factor the bill, not just the rent.
Flooding in heavy rain. Some low-lying barrios and a few streets near the water flood during the rainy-season downpours (roughly May, and again September through November). Ask locals and the portero whether the street and the ground floor flood. Ground-floor units in low areas carry real risk.
Tourist saturation and noise. The Walled City and Getsemaní are charming and central but loud, especially on weekends and through December. If you want quiet, Castillogrande, Crespo, and the residential side of Manga are calmer than Bocagrande's avenues or the Centro.
Moving in and moving out
At move-in, request the acta de entrega, a handover document listing the condition of every room, appliance, key count, A/C unit status, and utility meter readings. This is your move-out baseline. Take your own dated photos and video the same day.
When you move out, you will do a reverse walkthrough and sign an acta de restitución. Normal wear and tear is not a deduction; specific damage, unapproved alterations, and outstanding bills are. Settle all utilities before handing over keys (paz y salvo) and request a written acknowledgment that nothing is owed. Where a cash deposit exists, push to have its return window written into the contract, and document everything, because cash deposits are the weakest link for foreigners here.
FAQ
Can I rent as a tourist without a visa?
Short-term furnished (Airbnb, aparthotel, furnished-apartment agencies), yes, any passport works. Long-term lease, most póliza providers require a visa (V, M, or R) to underwrite you. Without a visa you will usually be limited to short-term or direct-with-owner arrangements, or landlords willing to accept a larger upfront payment.
Do I need a cédula de extranjería to sign a lease?
Not strictly required if the landlord accepts a passport number, but most inmobiliarias and all póliza providers will require a Cédula de Extranjería. Once you have a CE, the process gets dramatically easier.
Furnished or unfurnished?
If you are staying under 6 months, furnished short-term. For a 1-year lease, unfurnished is usually much better value. Colombian-style apartments come nearly empty (often no fridge, sometimes no stove, sometimes no light fixtures), so buying basics locally costs a fraction of the furnished premium. Budget COP 8,000,000 to 18,000,000 (USD 2,000 to 4,500) for furniture, appliances, and a couple of good A/C units if you are starting from zero, the air conditioning is the line item that matters most in this climate.
Is rent negotiable?
Rent itself is moderately negotiable in low season and on long-listed units, 5 to 10% is reasonable. Owners are stiffer in the tourist zones because they can fall back on short-term rates. Admin fee is not negotiable, it is set by the building's junta. More flexible: included appliances, a month of free rent for a longer term, split upfront payments.
What happens if I need to leave early?
Before 12 months: 3 months' written notice and a 3 months' rent penalty. After 12 months: 3 months' notice with no penalty. If your visa situation changes (denial, revocation), some leases have a foreign-resident exit clause; negotiate this into the contract upfront if you can.
How bad is the electricity bill, really?
It is the biggest surprise for most newcomers. Running A/C across a 2-bedroom in Cartagena heat can put the Afinia bill alone into the hundreds of thousands of pesos per month, more than the rest of your utilities combined. A higher estrato adds a surcharge on top. Choose a unit that holds cool, and budget honestly.
Should I use an agent?
More useful in Cartagena than in many cities, because the best long-term residential units are held by agencies and word of mouth rather than posted publicly, and the póliza paperwork is fiddly. An agent is worth it if (a) your Spanish is shaky, (b) you need help with póliza paperwork, or (c) you want pre-filtered options away from the scam-prone tourist listings. Most tenant-side help is paid by the landlord; any agent charging you an upfront fee before showing a unit is not standard.
This guide is informational and reflects 2026 market conditions and current Colombian rental law (Ley 820 de 2003 and related regulations). Rents and admin fees are market-dependent and change; the USD figures use a reference rate of COP 4,000 per USD 1. Consult a Colombian attorney before signing any lease with unusual terms, especially for leases exceeding 1 year or with purchase options.
Still have questions?¿Todavía tienes preguntas?
Catalina is our concierge. Ask her about visas, neighborhoods, healthcare, prices, anything Cartagena. She answers in chat or WhatsApp, English or Spanish, free.Catalina es nuestra concierge. Pregúntale sobre visas, barrios, salud, precios, cualquier cosa de Cartagena. Responde por chat o WhatsApp, en inglés o español, gratis.
Specific question while you read? Ask Catalina, the Cartagena Guide concierge.¿Pregunta específica mientras lees? Pregúntale a Catalina, la concierge de Cartagena Guide.Chat with Catalina ›Habla con Catalina ›
Arrendar en Cartagena no es lo mismo que arrendar en EE.UU., Canadá o Europa, y las diferencias son exactamente las que atrapan a los extranjeros. Los contratos de arrendamiento residencial colombiano vienen con garantías estructurales (un fiador o una alternativa asegurada), un plazo mínimo estándar de 1 año, aumentos anuales ajustados por IPC, una cuota de administración encima del canon, y un marco legal específico (Ley 820 de 2003) que favorece la protección del inquilino. Suma los detalles de Cartagena: un mercado dividido duramente entre alquiler turístico a corto plazo y residencial a largo plazo, una factura de electricidad por aire acondicionado que eclipsa cualquier cosa del interior, y algunos barrios bajos que se inundan con lluvia fuerte. Esta guía cubre cómo funciona realmente el mercado en 2026, qué cuesta el arrendamiento por barrio, las opciones de garantía para extranjeros sin un garante colombiano, las cláusulas que revisar antes de firmar, e inspecciona qué chequear antes de entregar un peso. Las cifras usan una tasa de referencia de COP 4.000 por USD 1.
La división entre corta y larga estadía
Cartagena tiene dos mercados de arriendo que casi no se superponen, y la división es más pronunciada aquí que en la mayoría de ciudades colombianas porque el turismo domina el centro.
Corta estadía (menos de 3 a 6 meses): Airbnb, agencias de apartamentos amueblados, aparthoteles e inventario denso a corto plazo en la Ciudad Amurallada, Getsemaní y Bocagrande. Generalmente amueblados, estructura todo incluido, cotizados en pesos o USD por noche o por mes. Flexibilidad y cero burocracia, pero 2 a 3 veces el costo mensual de un arrendamiento a largo plazo por la misma calidad de unidad, y los precios suben fuerte en diciembre y en temporada alta.
Larga estadía (contrato de arrendamiento, mínimo 1 año): Un arrendamiento formal bajo Ley 820. Generalmente sin amueblamiento, compromiso más largo, costo mensual mucho más bajo. Esto es lo que cubrimos en esta guía.
El mercado amueblado a corto plazo es la respuesta correcta para tus primeros 1 a 3 meses. Te da tiempo para conocer los barrios, sentir el calor en cada uno, confirmar tu estadía, y encontrar una buena unidad sin amueblamiento. Comprométete a un arrendamiento de 1 año solo después de haber estado en Cartagena lo suficiente para saber dónde quieres vivir. Una unidad que se ve perfecta en una foto de listado de enero puede ser insoportable en la humedad de septiembre, o completamente quieta en temporada baja y una calle de fiesta continua en diciembre.
Qué cuesta realmente el arrendamiento en 2026
Bandas de arrendamiento en Cartagena (sin amueblamiento, sin incluir administración ni servicios) para un apartamento típico de 2 habitaciones en 2026. Cartagena es más cara que la mayoría de ciudades de la costa caribeña porque el turismo sostiene las zonas deseables:
Bocagrande: COP 3.200.000 a 6.000.000 (USD 800 a 1.500). Torres altas, aire acondicionado estándar, central, pesado en turismo y ruidoso en las avenidas. El corredor clásico de expatriados, y pagas por ello.
Castillogrande: COP 3.800.000 a 7.500.000 (USD 950 a 1.875). La península frente al agua más tranquila y residencial. Estrato 6, unidades más grandes, precios premium.
El Laguito: COP 3.000.000 a 6.500.000 (USD 750 a 1.625). Punta de la península Bocagrande, torres altas residenciales mezcladas con hoteles.
Manga: COP 2.200.000 a 4.200.000 (USD 550 a 1.050). Isla residencial histórica, central, casas antiguas grandes y torre media más nueva. La mejor relación valor-ubicación en la ciudad para muchos extranjeros.
Crespo: COP 2.000.000 a 3.800.000 (USD 500 a 950). Franja tranquila cerca del aeropuerto y el mar, residencial, ganando favor con expatriados que quieren calma sobre lujos.
Getsemaní y la Ciudad Amurallada (Centro): COP 3.500.000 a 8.000.000+ (USD 875 a 2.000+) para el limitado inventario residencial a largo plazo. Encantador y central, pero caro, ruidoso, y principalmente orientado al alquiler turístico a corto plazo.
Marbella, El Cabrero, Pie de la Popa: COP 1.800.000 a 3.200.000 (USD 450 a 800). Torres medianas residenciales más cercanas a estrato 3 a 4, más barato, más local.
Más lejos (Ternera, Zaragocilla, los barrios del interior): COP 1.200.000 a 2.400.000 (USD 300 a 600). Más barato, más local, trayectos más largos y más lejos de la brisa del mar.
Para arrendamientos amueblados a largo plazo, espera un premium de 25 a 50% sobre las tarifas sin amueblamiento, más alto en las zonas turísticas donde los propietarios pueden recurrir a Airbnb. Estudios y apartamentos de 1 habitación rondan el 60 a 70% de un 2 habitaciones en el mismo nivel de calidad. Unidades de 3 habitaciones frente al agua en Castillogrande o El Laguito en el extremo superior pueden exceder cómodamente COP 9.000.000 (USD 2.250).
Referencia cruzada de barrios: consulta la guía de barrios y la guía de estrato para ver qué área se ajusta a lo que buscas, y qué cuesta la factura de servicios en cada una.
Estrato y tu factura de electricidad: el multiplicador de Cartagena. Colombia califica las residencias estrato 1 a 6. Estrato 5 a 6 (la mayoría de Bocagrande, Castillogrande, El Laguito) paga un recargo en electricidad; estrato 1 a 3 paga tarifas subsidiadas. En una ciudad donde el aire acondicionado funciona 24/7 todo el año, esto no es una nota al pie. Un 2 habitaciones en Bocagrande en estrato 5 a 6 con uso moderado de aire puede ver facturas de electricidad de COP 600.000 a 1.000.000 por mes. El mismo apartamento en Manga en estrato 3 a 4 podría pagar COP 350.000 a 600.000. Esa es una diferencia de presupuesto real que una renta cotizada más baja no siempre compensa. Siempre pregunta el estrato antes de firmar, y siempre pide ver el último recibo de luz.
Di esto cuando veas un apartamento
¿La administración está incluida en el canon o se paga aparte? ¿Qué estrato es el apartamento? ¿Piden codeudor o póliza de arrendamiento? ¿Cuánto fue el último recibo de luz?
"Is the administración included in the rent or paid separately? What estrato is the apartment? Do you require a co-signer or a rental insurance policy? What was the last electricity bill?"
Qué está incluido y qué no
Canon de arrendamiento (canon): El arrendamiento mensual base.
Administración (cuota de edificio): Separada del canon, pagada mensualmente al edificio por mantenimiento de áreas comunes, portero, ascensor, piscina, gimnasio y seguridad. En las torres de Cartagena llenas de amenidades (piscinas y seguridad 24 horas son comunes en Bocagrande y Castillogrande) esto corre más alto que el interior: típicamente COP 350.000 a 1.200.000 dependiendo de amenidades y tamaño de la torre. No es opcional, no es negociable. Siempre pregunta la cifra exacta antes de firmar.
Servicios públicos: Agua (Acuacar), gas (Surtigas), electricidad (Afinia), internet, TV, todos separados y pagados por el inquilino. La factura de electricidad es la que hay que vigilar. El calor de Cartagena significa aire acondicionado casi constante, y los servicios combinados para un 2 habitaciones ocupado por dos personas rondan aproximadamente COP 500.000 a 1.000.000+ por mes dependiendo de lo fuerte que ejecutes el aire acondicionado.
Predial (impuesto predial): Obligación del propietario, no del inquilino.
Parqueo: La mayoría de torres incluyen un lugar de parqueo; lugares adicionales pueden ser extras o no disponibles. En la Ciudad Amurallada y Getsemaní, el parqueo es escaso y a menudo no se incluye en absoluto.
El costo mensual total de vivienda es canon + administración + servicios. Un canon cotizado de COP 3.000.000 en Bocagrande generalmente aterriza alrededor de COP 4.000.000 a 4.800.000 todo incluido una vez que la administración y una factura de aire acondicionado fuerte se suman.
El problema de la garantía, y cómo los extranjeros lo resuelven
Según la ley colombiana, los propietarios pueden exigir una garantía en el arrendamiento. La forma tradicional es un fiador (a veces llamado codeudor): un ciudadano colombiano con ingresos estables, a menudo alguien que es propietario de bienes raíces sin hipoteca (fiador con finca raíz) o tiene empleo formal estable (fiador asalariado). El fiador cofirma y es responsable si incumples. Si tienes un amigo de larga data o un miembro de la familia colombiana dispuesto a servir, este es el camino más barato. Este es el obstáculo único más grande para los extranjeros que alquilan a largo plazo en Cartagena.
La mayoría de extranjeros no tienen un fiador. Las alternativas:
Seguro de arrendamiento (póliza)
Una aseguradora o compañía de garantía (Seguros Bolívar, Sura, Mapfre, Mundial y otros) emite una póliza que cubre al propietario si incumples. El inquilino paga la prima, generalmente 4 a 7% del arrendamiento anual, pagada por adelantado o incluida en los primeros meses. La compañía te suscribe a ti: querrá comprobante de ingresos, estados de cuenta bancarios, referencias, y generalmente una copia de tu visa. Esta es la solución más común para extranjeros con estatus de visa e ingresos verificables, y en Cartagena es lo que la mayoría de inmobiliarias te dirigirán.
Di esto cuando preguntes sobre el requisito de garantía
Como extranjero no tengo codeudor colombiano. ¿Aceptan póliza de arrendamiento en vez de fiador? ¿Con qué aseguradora trabajan?
"As a foreigner I don't have a Colombian co-signer. Do you accept a rental insurance policy instead of a fiador? Which insurance company do you work with?"
Arrendamiento gestionado por inmobiliaria con suscripción
Muchos arrendamientos de nivel medio se manejan a través de inmobiliarias (agencias de alquiler locales). Ellas suscriben al inquilino mismos (verificación de ingresos, a veces un depósito en lugar de una póliza). Las cuotas de estudio de crédito de COP 80.000 a 200.000 son típicas. Apégate a agencias establecidas con oficina física y reseñas verificables; el mercado pesado en turismo aquí atrae más intermediarios informales que las ciudades del interior.
Depósito en efectivo (depósito)
Aquí es donde los extranjeros de Cartagena más se confunden. Bajo Ley 820, un propietario no puede legalmente exigir un depósito en efectivo en un arrendamiento residencial; la ley restringe depósitos precisamente para impedir que los propietarios retengan efectivo de los inquilinos. En la práctica, la mayoría de propietarios usan una póliza en su lugar. Algunos propietarios de unidades de gama alta o directo con el propietario aún pedirán informalmente a un extranjero 1 a 3 meses por adelantado en lugar de un fiador o póliza. Para situaciones de alta confianza (propietario directo, buenas referencias) esto puede funcionar, pero entiende que no es lo que la ley contempla, y recuperar dinero en efectivo al mudarse depende completamente de la buena voluntad del propietario. Para la mayoría de unidades del mercado, espera la ruta de la póliza.
Agentes enfocados en expatriados y bilingües
Un puñado de agentes se especializan en alquileres para extranjeros y pueden guiarte a través del proceso de la póliza; generalmente cobran una tarifa (a menudo del propietario, a veces una división). Vale la pena usar para tu primer arrendamiento si tu español es endeble, ya que el mercado de Cartagena tiene muchos operadores a corto plazo y el inventario residencial a largo plazo requiere excavar para salir a la superficie.
El plazo de 1 año y el aumento de IPC
Los arrendamientos residenciales estándar corren por un mínimo de 12 meses y se renuevan automáticamente por sucesivos períodos de 12 meses a menos que cualquiera de las partes dé aviso (generalmente 3 meses antes de la renovación). El canon se puede ajustar una vez al año en la renovación; el tope legal para aumentos de arrendamientos residenciales es el IPC anual (índice de inflación, publicado por DANE) del año anterior. Figuras recientes de IPC: 9,28% (2023), 5,20% (2024), y 5,10% para 2025, confirmado por DANE en enero 2026. Para renovaciones de 2026, espera aumentos de canon en el rango de 4 a 6%.
Los propietarios no pueden aumentar el canon a mitad del plazo. No pueden aumentar por encima del IPC. Los contratos que especifican un aumento fijo más alto son inaplicables para la parte por encima del IPC. En un mercado turístico, algunos propietarios intentan vincular el arrendamiento residencial a la demanda estacional; eso no es legal para un contrato de arrendamiento.
Romper el arrendamiento temprano
El inquilino puede romper un arrendamiento temprano sin causa dando 3 meses de aviso escrito y pagando una penalidad equivalente a 3 meses de canon (la indemnización). Después del primer año, puedes terminar con 3 meses de aviso sin la indemnización.
El propietario solo puede terminar por justas causas específicas (no pago, daño a la propiedad, subarrendamiento no autorizado, uso fuera del propósito acordado) o dando aviso de conformidad con la ley y una justa causa documentada (el propietario necesita la propiedad para uso personal o familiar, demolición, renovación significativa). El desalojo arbitrario no es legal, sin importar cuánto más podría ganar un propietario poniendo la unidad en Airbnb.
Inspección antes de firmar
Solicita un recorrido completo antes de firmar. El calor y la humedad de Cartagena hacen que la inspección sea más importante aquí que en ciudades más frías. Verifica y documenta:
Los aires acondicionados se encienden y realmente enfrían, en cada habitación. Prueba cada uno y déjalo correr. En Cartagena un aire muerto o de tamaño insuficiente es un problema decisivo, no una reparación menor.
Todos los aparatos funcionan (quemadores de estufa, horno, nevera, lavadora, a menudo no incluida en unidades sin amueblamiento)
Presión de agua en cada ducha y fregadero; muchos edificios dependen de tanques y bombas en el techo
Sin moho ni olor a humedad, especialmente en baños, closets, y alrededor de unidades de aire acondicionado. El moho impulsado por humedad es el problema oculto más común aquí.
Sin manchas de agua en techos o paredes (bandera roja para goteras o, en áreas bajas, inundaciones pasadas)
Todas las luces funcionan; los enchufes tienen energía (prueba con un cargador de teléfono)
Ventanas y puertas se sellan correctamente, cerraduras funcionan, todas las llaves presentes. La corrosión por aire marino es dura para el hardware cerca del agua.
Cableado de internet/cable presente; pregunta qué proveedores sirven al edificio
Número de lugar de parqueo y casillero de almacenamiento (cuarto útil) si está incluido
Cualquier mueble incluido está listado en un inventario (para alquileres amueblados)
Toma fotos con fecha y video de cada habitación antes de mudarte. Adjúntalas al arrendamiento como un anexo. Esta es tu protección contra reclamaciones de daños al mudarte.
Di esto cuando inspecciones el apartamento
¿Puedo encender todos los aires acondicionados para verificar que enfríen bien? ¿Hay algún problema de humedad o de goteras que deba saber? ¿Cuándo fue el último mantenimiento del aire?
"Can I turn on all the A/C units to check they cool properly? Is there any humidity or leak issue I should know about? When was the last A/C maintenance done?"
El contrato, cláusulas a revisar
Partes: Confirma el propietario (arrendador) en el contrato coincide con el propietario en el certificado de tradición y libertad del Oficina de Instrumentos Públicos. Si un tercero firma como administrador, verifica poder notarial. Cartagena tiene muchos propietarios ausentes que alquilan a través de intermediarios, así que verifica la propiedad cuidadosamente.
Plazo: Fechas de inicio y fin, mecanismo de renovación.
Canon y administración: Confirma ambos por escrito. Nunca pagues administración en efectivo sin un recibo.
Cláusula de ajuste: Debe referenciar IPC. Cualquier cláusula que especifique un aumento fijo más alto, o uno vinculado a estación o USD, es inaplicable por encima del IPC.
Servicios incluidos: Raro en arrendamientos a largo plazo; si hay alguno incluido, especifica y límita. Ten especial cuidado con arreglos vagos de aire acondicionado-electricidad.
Garantía: Especifica la garantía (fiador, póliza, depósito). Asegúrate de que coincida con lo que realmente proporcionaste, y que cualquier efectivo que entregaste esté documentado.
Obligaciones de mantenimiento: El inquilino es responsable del desgaste normal; el propietario de reparaciones estructurales y de sistemas principales. Especifica quién mantiene y repara las unidades de aire acondicionado específicamente, este es el disputas más común en arrendamientos de Cartagena.
Mascotas: Si tienes una, obtenlo por escrito. Muchos edificios tienen restricciones de mascotas en su reglamento interno; confirma con la administración antes de firmar.
Subarrendamiento: Generalmente prohibido sin consentimiento escrito. El subarrendamiento a corto plazo (estilo Airbnb) es casi siempre prohibido en arrendamientos residenciales tradicionales y es causa de terminación, y muchos edificios de Cartagena ahora lo prohíben completamente en el reglamento.
Dirección de notificación: Una dirección donde el propietario puede entregar avisos legales. Los extranjeros deben proporcionar un correo electrónico secundario.
Los arrendamientos firmados deben estar en papel con las firmas de ambas partes. El arrendamiento se puede registrar con la inmobiliaria o notarizar para mayor aplicabilidad. No todos los arrendamientos son notarizados, la mayoría no lo son, pero los arrendamientos no notarizados aún son aplicables bajo Ley 820.
Cédula vs pasaporte para el arrendamiento
Técnicamente puedes firmar un arrendamiento con un número de pasaporte si el propietario lo acepta, y muchos arrendamientos directos con el propietario a corto plazo lo hacen. Pero casi toda inmobiliaria y cada proveedor de póliza querrá una Cédula de Extranjería (CE), la tarjeta de ID de extranjero que obtienes una vez que tienes una visa. Sin una CE, tus opciones realistas son corta término amueblado, arreglos directos con el propietario, o un propietario dispuesto a tomar un pago por adelantado más grande. Una vez que tienes una CE e ingresos verificables, el mercado a largo plazo se abre y la suscripción de póliza se vuelve dramáticamente más fácil. Si todavía estás en un sello de turista, planea alquilar a corto término hasta que tu visa y CE estén arregladas. Consulta la guía de visas de Cartagena para la secuencia.
Dónde encontrar listados
Fincaraíz.com.co, el sitio de listados nacional más grande, inventario amplio en Cartagena
Metrocuadrado, alternativa importante, a menudo inventario más alto y frente al agua
Ciencuadras, respaldado por Bancolombia, buen filtrado
Inmobiliarias locales con una verdadera oficina de Cartagena y reseñas verificables, el inventario residencial a largo plazo a menudo se mantiene por agencias en lugar de ser publicado públicamente
Grupos de Facebook: "Arriendos Cartagena", "Expats in Cartagena", "Cartagena Apartamentos". Útil para unidades directo con el propietario, pero verifica todo.
Boca a boca, que funciona mejor aquí que en línea para los mejores unidades a largo plazo, pregunta a tu portero del edificio, tu maestro de español, cualquiera establecido en la ciudad
Los clasificados de Marketplace aparecen también; verifica los listados y la propiedad antes de enviar dinero
Banderas rojas y estafas
El mercado turístico hace de Cartagena un imán para estafas de alquiler, así que la barra para la precaución es más alta aquí.
Listados significativamente por debajo de la tasa de mercado para el edificio y área, generalmente cebo
Propietario "en el exterior" pidiendo una transferencia para asegurar la unidad antes de ver, siempre una estafa, y especialmente común en la Ciudad Amurallada y Bocagrande
Rechazo a mostrar el certificado de tradición y libertad comprobando propiedad, retírate
Presión para firmar el mismo día, saltarse el inventario, o pagar meses por adelantado
Un precio "a largo plazo" que silenciosamente se convierte en precios nocturnos turísticos, o canon cotizado en USD que cambia con la estación
Promesas verbales no reflejadas en el contrato escrito (permiso de mascotas, aparatos incluidos, aire funcionando). Si no está en el contrato, no existe.
"Cuota de llave" o "cuota de entrega" no listada como administración o póliza, probablemente informal, posiblemente fraudulenta
Falta de disposición a permitir una inspección independiente de la unidad antes de firmar
Cuota de administración de edificio no por escrito, una fuente común de sorpresa post mudanza en torres llenas de amenidades
Inundaciones, calor, y las realidades locales
Tres hechos específicos de Cartagena a considerar antes de firmar en cualquier lugar:
Calor y la factura de electricidad. Cartagena es caluroso y húmedo todo el año. El aire acondicionado no es un lujo aquí, y la electricidad Afinia es uno de los elementos de línea más caros prácticos en tu presupuesto. Una unidad de piso más alto con brisa cruzada y buen aislamiento cuesta menos para mantener fresca que un piso bajo quemado por el sol. Factoriza la factura, no solo el canon.
Inundación en lluvia fuerte. Algunos barrios bajos y algunas calles cerca del agua se inundan durante los aguaceros de temporada de lluvia (aproximadamente mayo, y de nuevo septiembre a noviembre). Pregunta a locales y al portero si la calle y el piso bajo se inundan. Las unidades del piso bajo en áreas bajas llevan riesgo real.
Saturación turística y ruido. La Ciudad Amurallada y Getsemaní son encantadores y centrales pero ruidosos, especialmente en fines de semana y durante diciembre. Si quieres tranquilidad, Castillogrande, Crespo, y el lado residencial de Manga son más tranquilos que las avenidas de Bocagrande o el Centro.
Mudarse y desocupar
Al mudarse, solicita el acta de entrega, un documento de entrega que lista la condición de cada habitación, aparato, número de llaves, estado de unidad de aire acondicionado, y lecturas de medidor de servicios. Esta es tu línea de base de mudanza. Toma tus propias fotos con fecha y video el mismo día.
Cuando te mudes, harás un recorrido inverso y firmarás un acta de restitución. El desgaste normal no es una deducción; daño específico, alteraciones no autorizadas, y facturas pendientes sí. Liquida todos los servicios antes de entregar las llaves (paz y salvo) y solicita un reconocimiento escrito de que no se debe nada. Donde existe un depósito en efectivo, presiona para que su ventana de devolución esté escrita en el contrato, y documenta todo, porque los depósitos en efectivo son el eslabón más débil para los extranjeros aquí.
Preguntas Frecuentes
¿Puedo alquilar como turista sin visa?
Corta término amueblado (Airbnb, aparthotel, agencias de apartamentos amueblados), sí, cualquier pasaporte funciona. Arrendamiento a largo plazo, la mayoría de proveedores de póliza requieren una visa (V, M, o R) para suscribirte. Sin una visa generalmente estarás limitado a corta término o arreglos directos con el propietario, o propietarios dispuestos a aceptar un pago por adelantado más grande.
¿Necesito una cédula de extranjería para firmar un arrendamiento?
No estrictamente requerido si el propietario acepta un número de pasaporte, pero la mayoría de inmobiliarias y cada proveedor de póliza requerirá una Cédula de Extranjería. Una vez que tengas una CE, el proceso se vuelve dramáticamente más fácil.
¿Amueblado o sin amueblamiento?
Si te estás quedando menos de 6 meses, amueblado a corta término. Para un arrendamiento de 1 año, sin amueblamiento es generalmente mucho mejor valor. Los apartamentos estilo colombiano vienen casi vacíos (a menudo sin nevera, a veces sin estufa, a veces sin luminarias), así que comprar básicos localmente cuesta una fracción del premium amueblado. Presupuesta COP 8.000.000 a 18.000.000 (USD 2.000 a 4.500) para muebles, aparatos, y un par de buenos aires acondicionados si estás empezando de cero; el aire acondicionado es el elemento de línea que más importa en este clima.
¿Es el canon negociable?
El canon mismo es moderadamente negociable en temporada baja y en unidades con largo tiempo en el mercado, 5 a 10% es razonable. Los propietarios son más rígidos en las zonas turísticas porque pueden recurrir a tarifas a corta término. La cuota de administración no es negociable; está establecida por la junta del edificio. Más flexible: aparatos incluidos, un mes de canon gratis para un plazo más largo, pagos por adelantado divididos.
¿Qué pasa si necesito irme temprano?
Antes de 12 meses: 3 meses de aviso escrito y una penalidad de 3 meses de canon. Después de 12 meses: 3 meses de aviso sin penalidad. Si tu situación de visa cambia (denegación, revocación), algunos arrendamientos tienen una cláusula de salida para residentes extranjeros; negocia esto en el contrato por adelantado si puedes.
¿Qué tan mala es la factura de electricidad, realmente?
Es la sorpresa más grande para la mayoría de recién llegados. Ejecutar aire acondicionado en un 2 habitaciones en el calor de Cartagena puede poner la factura de Afinia sola en cientos de miles de pesos por mes, más que el resto de tus servicios combinados. Un estrato más alto añade un recargo encima. Elige una unidad que mantenga el frío, y presupuesta honestamente.
¿Debo usar un agente?
Más útil en Cartagena que en muchas ciudades, porque las mejores unidades residenciales a largo plazo son mantenidas por agencias y boca a boca en lugar de ser publicadas públicamente, y el papeleo de póliza es complicado. Un agente vale la pena si (a) tu español es endeble, (b) necesitas ayuda con papeleo de póliza, o (c) quieres opciones pre filtradas lejos de los listados turísticos propensos a estafas. La mayoría de ayuda del lado del inquilino es pagada por el propietario; cualquier agente que te cobre una cuota por adelantado antes de mostrar una unidad no es estándar.
Esta guía es informativa y refleja condiciones de mercado de 2026 y ley de alquiler colombiana actual (Ley 820 de 2003 y regulaciones relacionadas). Los arriendos y cuotas de administración dependen del mercado y cambian; las cifras en USD usan una tasa de referencia de COP 4.000 por USD 1. Consulta un abogado colombiano antes de firmar cualquier arrendamiento con términos inusuales, especialmente para arrendamientos que excedan 1 año u opciones de compra.
Still have questions?¿Todavía tienes preguntas?
Catalina is our concierge. Ask her about visas, neighborhoods, healthcare, prices, anything Cartagena. She answers in chat or WhatsApp, English or Spanish, free.Catalina es nuestra concierge. Pregúntale sobre visas, barrios, salud, precios, cualquier cosa de Cartagena. Responde por chat o WhatsApp, en inglés o español, gratis.
